Winkelcentra tonen zich weerbaar na de pandemie: klanten keren terug, in het aanbod verschuift het zwaartepunt van mode naar diensten en gezondheid. Zelfs artsenpraktijken ruilen de stad voor het retailpark, ziet Galimmo.
Cijfers veren weer op
Ook al konden winkelcentra zich herstellen na de coronapandemie, ze moeten ook bijsturen: ze stemmen hun aanbod en concept af op het ‘nieuwe omnichannelnormaal’. Het belang van horeca en diensten neemt toe. Die aanpak werkt, maar tegelijk is de onzekerheid vandaag groter dan ooit.
RetailDetail sprak met Eric Ravoire, die sinds 28 februari algemeen directeur is van Galimmo Real Estate, de vastgoedspeler die in Europa 66 winkelcentra uitbaat: zeven in België (onder de naam ‘Shopping Cora’), één in Luxemburg, zes in Roemenië en de overgrote meerderheid (52) in Frankrijk. Met zijn rijke ervaring in de winkelvastgoedwereld – hij werkte eerder voor Unibail, Multi Development en CBRE Global Investors – is hij goed geplaatst om ons een beeld te schetsen van de sector na de pandemie.
Hoe kijkt Galimmo terug op de afgelopen twee jaren, en hoe zijn de vooruitzichten vandaag voor winkelcentra?
“De sector van de winkelcentra werd flink door elkaar geschud de afgelopen twee jaar, als gevolg van verschillende periodes met zware en minder zware restricties, zowel in België, Luxemburg als Frankrijk. Toch zien we dat de cijfers spectaculair weer opveerden zodra die beperkingen werden opgeheven, zodra er geen avondklok of beperking meer was op het aantal winkelende klanten.”
“Alles samen zaten we in het laatste kwartaal van 2021 alweer op 96% van de omzet die we haalden in 2019, dus voor de corona-uitbraak. De frequentie lag nog wel 10% lager. Onze winkelcentra zijn goed geplaatst omdat ze aangedreven worden door een heel krachtige locomotief, namelijk de Cora-hypermarkten met hun aanbod van alles onder één dak op een grote oppervlakte.”
“Een cijfer om de weerbaarheid van onze groep te illustreren: we hebben nog nooit zoveel huurcontracten getekend als vorig jaar. Het gaat om 286 contracten op groepsniveau, waarvan een honderdtal in België. Dat is een historisch cijfer. Alles is dus klaar om een goed 2022 te draaien, ook al zijn er nu erg veel onzekerheden.”
Variatie in het aanbod
Leegstand vormt in de winkelcentra van Galimmo geen probleem?
“Hoegenaamd niet. In onze Belgische winkelgalerijen schommelt het leegstandscijfer rond de 5%, wat overeenkomt met de normale rotatie in een winkelcentrum. En dat ondanks het feit dat we getroffen werden door de faillissementen van Camaïeu en Pimkie, die in bijna al onze sites aanwezig waren! Die panden hebben we heel snel weer weten in te vullen. In Châtelineau vertrok H&M in februari 2020, en in april openden Action en Medi-Market er al.”
Retailers blijven dus wel degelijk fysieke winkels openen? Welke trends tekenen zich af?
“In de mode rationaliseren winkelketens hun portfolio en gaan ze voor meer beleving in minder, maar grotere winkels. Voor ons betekent dat een opportuniteit om meer variatie te brengen in ons aanbod. We zien bijvoorbeeld een sterke ontwikkeling van vooral gezondheids- en schoonheidsdiensten, ten nadele van de persoonsuitrusting. We hebben akkoorden afgesloten met Di, met Medi-Market, met Body Minute… Dat is nu onze belangrijkste sector, groter dan textiel. Het voordeel: deze diensten digitaliseren niet.”
“Een opmerkelijke trend is ook de komst van onder andere tandartspraktijken en oogartsen naar de perifere winkelcentra. In Frankrijk hebben we al een twintigtal van zulke gezondheidscentra voorzien op onze sites. Zij verlaten de stadscentra om redenen van mobiliteit: makkelijke toegang, gratis parking… Zowel in België als in Frankrijk zijn stadscentra ontoegankelijk geworden, doordat ze de auto weren.”
De laatste kilometer
Koopgedrag is de afgelopen jaren aan hoog tempo gedigitaliseerd. Kunnen winkelcentra zich aanpassen aan die omnichannelrealiteit?
“We hebben lockers geïnstalleerd waar klanten hun online bestellingen kunnen ophalen wanneer ze dat willen. Samen met onze retailers bekijken we hoe we hen kunnen helpen om de logistiek van de laatste kilometer efficiënter te managen. Retailers zien hun marges verdampen voor leveringen van kleine items met een lage nominale waarde: een levering kost immers gemiddeld zeven euro. Dus we denken met hen mee: hoe kunnen we hen helpen om de leveringen te bundelen vanuit de winkels en zo de kosten te drukken?”
Dus e-commerce is niet alleen een bedreiging, maar ook een kans voor fysieke winkels?
“Daar ben ik van overtuigd! Je moet geen tegenstelling zien tussen e-commerce en de fysieke winkel. Ook pure players openen trouwens winkels. Dat bewijst dat we in een omnichannelwereld leven. Uiteindelijk hebben de klanten altijd gelijk: zij hebben geen zin om tijd te verliezen, tenzij ze beslist hebben om tijd te verliezen. Mensen zullen blijven kopen vanop de sofa, maar ik denk niet dat ze al klaar zijn om in de metaverse te wonen: er is zeker nog een nood aan fysiek contact. Onze centra zijn ontmoetingsplekken: 10% van het aanbod is horeca. Die zaken zitten vol van 11u ’s ochtends tot 15u ’s middags.”
Energietransitie
Hoe evolueren de huurprijzen?
“Vorig jaar zijn onze huurinkomsten met 10% gestegen, weliswaar met een zwakke vergelijkingsbasis. We constateren dat de prijzen stabiliseren, maar we ondervinden geen moeite om te verhuren aan de huurprijzen die we ambiëren. Onze prijzen zijn aanvaardbaar, gericht op partnerschap. We willen niet dat retailers in de problemen komen.”
“We begeleiden onze huurders wel meer en meer met het inrichten van hun winkels. Ze maken enorme digitale investeringen en hebben daardoor wat meer moeite met vastgoedinvesteringen. Wij dragen daarom wat meer bij aan de inrichtingswerken van onze huurders. Zo houden ze budget vrij voor hun omnichannelaanpak. En uiteindelijk blijft die investering in onze winkelcentra.”
Wat zijn, tot slot, nu de belangrijkste werven voor Galimmo?
“We zetten verdere stappen met de aanpassing en hybridisering van ons aanbod. In Anderlecht hebben we recent zelfs een autorijschool geopend. We denken verder dan het klassieke retailaanbod.”
“Ook willen we ons renovatieprogramma verderzetten. Na Châtelineau vorig jaar volgt dit jaar Rocourt. Omdat het almaar moeilijker wordt om vergunningen te krijgen, evolueren we eerder naar een verdichting van de bestaande infrastructuur, zoals in La Louvière waar we oppervlakte recupereren van de hypermarkt, om zo een complementair aanbod te kunnen bieden.”
“Ten derde ligt de focus op duurzaamheid en verantwoordelijkheid. Onze lokaal verankerde centra werken nauw samen met plaatselijke verenigingen. We hebben we een energietransitieprogramma opgezet: we willen een meer verantwoord vastgoed hebben. Dat gaat dan over zonnepanelen op de parkings, reflecterende verf op de daken…”
